Nicht zuletzt seitdem die Bundesländer die Grunderwerbsteuer als (zusätzliche) Einnahmequelle entdeckt und die Steuersätze erhöht haben (von 3,5% auf 5% etwa in Niedersachsen und auf 6,5% etwa in NRW) spielt die Grunderwerbsteuer in der Beratungspraxis eine immer größere Rolle. Betroffen hiervon sind nicht nur Immobilientransaktionen, sondern auch Unternehmenskäufe und Umstrukturierungen, wenn die betroffenen Unternehmen über Grundstücke verfügen.

Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich ausgelöst, wenn ein Grundstück unmittelbar verkauft wird (Asset Deal) oder wenn Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft – über einen bestimmten Schwellenwert (von bisher 95%) hinaus – übertragen werden (Share Deal). Hierbei ist der Share Deal der Politik schon seit vielen Jahren ein Dorn im Auge, weil durch eine Gestaltung der Beteiligungsverhältnisse Grundstücke – anders als beim Asset Deal – ohne Grunderwerbsteuerbelastung übertragen werden können. Ursprünglich konnten die Beteiligungsverhältnisse sogar so ausgestaltet werden, dass Erwerber wirtschaftlich (fast) zu 100% an den Grundstücken beteiligt wurden und dennoch keine Grunderwerbsteuer anfiel. Aufgrund einer Gesetzesverschärfung darf jedoch auch seit einigen Jahren die wirtschaftliche Beteiligung des Erwerbers den Schwellenwert nicht überschreiten, was der Attraktivität des Share Deals in der Praxis aber kaum geschadet hat.
Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.5.2021 hat der Gesetzgeber nun den nächsten Versuch unternommen, die Gestaltungsmöglichkeiten bei Share Deals weiter einzuschränken. Mit Wirkung seit dem 1.7.2021 wurden insbesondere die bisherige Schwelle von 95% auf 90% gesenkt und die zu beachtenden Fristen von 5 auf 10 Jahre verlängert. Zudem ist der bisher nur auf Personengesellschaften anwendbare Tatbestand eines (den jeweiligen Schwellenwert überschreitenden) Gesellschafterwechsels auf Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften ausgedehnt worden.
Für die Beratungspraxis ergeben sich hieraus aber weiterhin attraktive Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduzierung oder Vermeidung von Grunderwerbsteuer, wenn es im Einzelfall gelingt, eine Übertragung von weniger als 90% der Anteile an der jeweiligen grundbesitzenden Gesellschaft darzustellen. Bei Unternehmensumstrukturierungen kommen darüber hin-aus – wie bisher – auch andere Steuervergünstigungen (etwa die Konzernklausel) in Betracht, wobei die hierfür geltenden (teilweise restriktiven) Voraussetzungen und Sperrfristen aber beachtet werden müssen. Die neue Gesetzesverschärfung dürfte nach unserer Einschätzung also nichts daran ändern, dass die Grunderwerbsteuer in der Gestaltungsberatung eine wichtige Rolle spielt.