Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann die gewählte Umsatzsteueroption bei Grundstückslieferungen bisher nicht rückgängig gemacht werden. Dem ist der Bundesfinanzhof (BFH) mit seinem Beschluss vom 2.7.2021 entgegengetreten und gewährt – unter bestimmten Voraussetzungen –, die Umsatzsteuerbefreiung zu widerrufen und somit flexibel auf Änderungen der umsatzsteuerrechtlichen Situation zu reagieren.

Damit eine Doppelbesteuerung von Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer vermieden wird, regelt das Umsatzsteuergesetz (UStG) die Möglichkeit einer Steuerbefreiung beim Grundstücksverkauf. Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann der Grundstücksverkäufer, wenn er Unternehmer ist, unter bestimmten Voraussetzungen verzichten und den Verkauf umsatzsteuerpflichtig behandeln. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht empfiehlt sich besonders in solchen Fällen, in denen der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Sie muss bereits im notariell beurkundeten Kaufvertrag
erklärt werden; eine nachträgliche Optionsausübung ist nicht möglich.

Der Widerruf der erklärten Umsatzsteueroption wird von der Finanzverwaltung abgelehnt. Nach deren Auffassung muss auch die Rücknahme der Option in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden, der der Grundstückslieferung zugrunde liegt. Eine spätere Rücknahme der Option nach Abschluss des Kaufvertrags ist somit faktisch ausgeschlossen.

Im vorliegenden Sachverhalt erwarb der Käufer im Jahr 2009 ein Grundstück, um dieses zu sanieren und umsatzsteuerpflichtig weiterzuverkaufen; die Option zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung wurde im notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag vereinbart. Im Jahr 2011 veräußerte der Käufer eine Teilfläche des Grundstücks steuerfrei. Daraufhin vereinbarten die ursprünglichen Vertragspartner im Jahr 2012 die Rückgängigmachung des im Grundstückskaufvertrag aus 2009 erklärten Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung.

Im Beschluss vom 2.7.2021 hat der BFH nun entgegen der Verwaltungsauffassung entschieden, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung widerrufen werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung (der Grundstückslieferung) noch anfechtbar oder aufgrund eines Vorbehalts der Nachprüfung änderbar ist.

Besonders für die Immobilien-Projektentwicklung bringt diese Entscheidung in der Praxis erhebliche Erleichterungen mit sich. Derzeit bedarf es einer Vorhersage zur zukünftigen umsatzsteuerlichen Situation in Bezug auf das Grundstück bzw. dessen Mieter. Künftig kann flexibel auf Änderungen der Mieter unter Vermeidung von Vorsteuerschäden reagiert werden. Springt ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter ab und kann kein umsatzsteuerpflichtiger Ersatz gefunden werden, besteht nun die Möglichkeit eines Widerrufs der Umsatzsteueroption.

Allerdings gehen mit der Entscheidung auch neue Herausforderungen einher. Die Frist für den Widerruf ist einzuhalten, die mit dem Wegfall des Vorbehalts der Nachprüfung endet. Im Einzelfall kann geprüft werden, ob ein Einspruch sinnvoll ist, um die Steuerfestsetzung offen zu halten. Zudem ist die Form des Widerrufs noch nicht geklärt. Aus dem Beschluss des BFH geht nicht hervor, ob der Widerruf durch eine notarielle Vertragsänderung oder eine einfache Erklärung des Verkäufers umgesetzt werden kann.