Vermieter von Immobilien, die sowohl an Endverbraucher als auch an umsatzsteuerliche Unternehmer überlassen werden (sog. gemischt genutzte Immobilien), sind vor die besondere Herausforderung gestellt, Vorsteuerbeträge, die nicht eindeutig und leicht dem einen oder dem anderen zugeordnet werden können, anhand des präzisesten sachgerechten Schlüssels aufzuteilen. Die Bedingungen, unter denen bei dieser Aufteilung auf den sog. Umsatzschlüssel zurückgegriffen werden kann, bestätigte der Bundesfinanzhof (BFH) in seiner jüngeren Rechtsprechung.

Der Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Immobilien hat objektbezogen zu erfolgen. Das heißt, dass der Vorsteuerschlüssel jeweils grundsätzlich auf ein Gebäude bezogen zu entwickeln ist. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und des BFH ist bei der objektbezogenen Aufteilung von Vorsteuern im Zusammenhang mit der Herstellung eines Gebäudes grundsätzlich der Flächenschlüssel anzuwenden, da dieser zu einer präziseren Aufteilung als die Verwendung eines Umsatzschlüssels führt. Dies gilt für sämtliche Vorsteuerbeträge, die ggf. nach nicht zu komplexen, leicht durchführbaren Einzelzuordnungen verbleiben. Der BFH tendiert dazu, die vorgelagerte Einzelzuordnung auszulassen und sämtliche Vorsteuern nach Schlüsseln aufzuteilen. Hierbei sieht er die Anwendung des Umsatzschlüssels vor, wenn unterschiedlich genutzte Räume erhebliche Ausstattungsmerkmale aufweisen (z. B. unterschiedliche Deckenhöhen/-dicken, Wanddicken, Raumhöhen, Innenausstattungen). In Ermangelung einer gesetzlichen oder richterlichen Definition wurde in der Praxis das Verständnis entwickelt, dass Unterschiede dann „erheblich“ sind, wenn diese im Vergleich zum Flächenschlüssel entweder eine Abweichung von 10 % oder um einen Betrag von mindestens 10.000 € bedeuten.

Die Sichtweise der Finanzverwaltung folgt den Rechtsprechungsgrundsätzen nicht in Gänze. Im Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) ist regelmäßig der Flächenschlüssel für die Aufteilung vorgesehen, bei erheblich unterschiedlichen Räumlichkeiten die Einzelzuordnung. Ergänzend kommt eine Aufteilung im Verhältnis der Ertragswerte in Betracht, wenn die Immobilie erworben, also nicht hergestellt worden ist. Der Umsatzschlüssel soll hingegen nur angewendet werden, wenn keine andere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist. BFH bestätigt Rechtsprechungsgrundsätze. Vorsteueraufteilung grundsätzlich nach Flächen-, bei erheblichen Ausstattungsmerkmalen nach Umsatzschlüssel.
UStAE: Finanzverwaltungsgrundsätze weichen (leicht) ab. Mit Blick auf die Aufteilung von Vorsteuerbeträgen kann durchaus von einer Annäherung von Rechtsprechung und unternehmerischer Praxis einerseits sowie der Finanzverwaltungsansicht andererseits gesprochen werden. Dennoch werden Scharmützel mit der Finanzverwaltung auch künftig nicht gänzlich ausbleiben. Es ist daher angezeigt, die Lage – im Zweifel anhand der Bauplanungen und (plausibler!) Vermietungsabsicht – zu klären und nachzuhalten. In manchen Fällen bietet es sich an, dies von Anfang an abgestimmt mit dem zuständigen Finanzamt zu tun. Auf der Grundlage einer sauberen, nachgehaltenen Planung im Zeitablauf sind auch außerordentliche Ereignisse (wie der Ad-hoc-Teilverkauf von Einzelbauten, Teilprojekten oder Baufeldern) besser handhabbar.

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