Aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise erfolgt derzeit häufig die Reduzierung von Mietzahlungen. Der Gesetzgeber hatte im ersten Ansatz bereits im Sommer 2020 die Möglichkeit geschaffen, dass der Mieter einseitig entscheiden kann, Mieten zu stunden, wenn er von der Corona-Krise finanziell stark getroffen ist. Darüber hinaus hat sich durch den erneuten Lockdown ergeben, dass die sich aus den Vorschriften angeordneten Schließungen / Berufsverbote als Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB zu werten sind. Dem Mieter steht insofern das Recht zu, die Miete mit dem Eigentümer neu zu verhandeln, sofern er entsprechende Nachweise erbringt.

Werden dann temporär geringere Mieteinnahmen erzielt, stellt sich die Frage, ob dies auch zu einer verminderten Abziehbarkeit von Werbungskosten nach § 21 Abs. 2 EStG führt. Die OFD Nordrhein-Westfalen hat hier am 2. Dezember 2020 festgelegt, dass sich solche Mietreduzierungen oder Erlasse von Mieten keine Veränderung des ursprünglichen Vertragsverhältnisses darstellen, so dass weiterhin die Werbungskosten vollständig abzugsfähig sind, wenn dies auch vorher der Fall war. Darüber hinaus führt die Reduzierung oder der Erlass der Mieten auch nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Eigentümers.

„Steuerliche Förderung von energetischen Maßnahmen“
Der Gesetzgeber hat im Jahr 2020 durch Einführung des § 35 c EStG die Möglichkeit der steuerlichen Förderung von energetischen Maßnahmen geschaffen. Voraussetzung ist, dass das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und das ausführende Bauuntemehmen die Maßnahme dem Bauherrn entsprechend bescheinigt. Hinsichtlich der Voraussetzung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist zu beachten, dass die Finanzverwaltung am 24. Januar 2021 ein BMF Schreiben erlassen hat, aus dem sich ergibt, dass auch eine zeitweise Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausreichend ist. Sollte innerhalb des Förderzeitraums eine teilweise Vermietung erfolgen, ist die Höhe der Förderung auf die dann noch selbst vom Eigentümer bewohnte Fläche aufzuteilen. Erfolgt eine Beendigung der eigenen Nutzung, fällt die bisherige Förderung nicht weg, sondern nur Abziehbarkeit für die Zukunft, ab dem Veranlagungszeitraum ab dem die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken beendet ist. Insgesamt beträgt der Förderzeitraum drei Jahre. Der Höchstbetrag der Förderung beträgt 40.000 EUR pro Objekt und kann vom Eigentümer auch voll in Anspruch genommen werden, wenn er von einem Gebäude mit mehreren Wohnungen nur eine Wohnung selbst bewohnt. Die förderfähigen Aufwendungen sind dann quotal auf die selbst genutzt Wohnung aufzuteilen. Weitere wichtige Hinweise und Beispiele sind innerhalb des BMF Schreibens enthalten. Dort ist auch eine genaue Auflistung der förderfähigen Maßnahmen enthalten.

„GbR als Eigentümern – Risiko der Betriebsaufspaltung“
Um zu vermeiden, dass betrieblich genutzte Objekte direkt als Betriebsvermögen deklariert werden, wird häufig eine „GbR Lösung“ dahingehend angestrebt, dass die GbR Eigentümern des Objektes ist und dieses an die „Betriebs-GmbH“ vermietet. Sofern weder personelle noch sachliche Verflechtung vorliegen, wird das Objekt weiterhin als Privatvermögen behandelt, so dass z.B. eine steuerfreie Veräußerung nach Ablauf von zehn Jahren weiter möglich ist. Eine Betriebsaufspaltung ist dann nicht gegeben. Wichtig ist allerdings, die rechtliche Entwicklung dauerhaft zu beobachten, da bezüglich der personellen und sachlichen Verflechtung ständig neues Hinweise der Finanzverwaltung erlassen werden oder sich neue Urteile ergeben. So wurde beispielsweise mit BFH-Urteil vom 28. Mai 2020 beschlossen, dass eine personelle Verflechtung vorliegt, obwohl eine Person mit 1 % an der GbR aber nicht an der Betriebs-GmbH beteiligt war, ansonsten waren die Beteiligungsverhältnisse identisch und in der GbR hat Einstimmigkeitsprinzip Vorgelegen. Dennoch war die personelle Verflechtung gegeben, da der mit 1 o/o Beteiligte bei der GBR nicht zur Geschäftsführung befugt war und er somit allein den Mietvertrag nicht aufheben oder ändern konnte. Die Festlegung der Geschäftsführungsbefugnis ist somit von entscheidender Bedeutung. Für eine individuelle Gestaltung Ihres persönlichen Falls, bzw. der Identifikation weiterer Möglichkeiten bei Ihnen, sprechen Sie uns gerne an.